母亲“好心”替女儿卖房，谁料结果却是...... | 案说

房屋买卖是重大资产交易，买卖双方通常会谨慎核实对方身份、房产权属等相关信息，确保能够顺利交易。房价上行背景下，面对经济利益，卖方以无权代理等理由拒绝继续履行合同的现象频发，尤以二手房交易为甚。

今天分享的案例就是一起母亲“好心”替女儿卖房，女儿不承认合同效力的房屋买卖纠纷。

案情回顾

陈先生与殷某母亲、中介天佑公司三方签订房屋买卖居间协议，约定陈先生购买系争房屋，房价为290万元。

陈先生当日支付殷某母亲定金5万元，殷某母亲出具收条并出具《承诺书》，承诺若产权人及家庭成员不同意居间协议，由其承担协议中违约责任。

陈先生原以为买房一事尘埃落定

却接到了殷某母亲的电话

告知其无法如约签署合同

殷某母亲提出可赔偿陈先生1万元解约金，或房屋加价至300万元。双方未能达成协议，陈先生诉至法院。

陈先生诉称，殷某的母亲携带产权证原件到场签订居间协议，故其有理由相信殷某的母亲有权代表殷某签订协议。陈先生请求判令殷某及殷某母亲共同承担违约责任，即双倍返还定金10万元。

殷某辩称，从未委托任何人代理涉案房屋的买卖事宜，更未委托他人签订房屋买卖居间协议。

法院认为，殷某作为系争房屋的权利人，对房屋享有占有、使用、处分、收益等一切排他权利。殷某对其母亲代其签订的房地产买卖居间协议明确拒绝追认，其母亲行为系无权代理行为，对殷某不发生效力，由行为人自己承担责任。法院判决，殷某母亲根据此前出具的《承诺书》，双倍返还定金，支付陈先生10万元。

法官说法

01

什么是无权代理？

无权代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同的行为。

02

无权代理出卖房屋，合同或无法得到履行

无权代理情况下所签合同若经被代理人事后追认的，合同对被代理人生效，合同项下的权利、义务均由被代理人承受，代理人无需承担法律责任。如被代理人对代理权不认可，则合同对被代理人不发生法律效力，由代理人承担相应的法律责任。

案件中殷某母亲并非房屋登记所有人，其与购房者、中介公司签订合同的行为，属于无权代理，如果得不到殷某追认，即不对殷某发生效力。房屋也无法实际过户履行。

03

谨慎核实，规避风险

对于卖房者和购房者，买卖房屋都是一件大事，合理规避风险尤为重要。青小法建议做好以下工作：

一是购房时请卖房者提供完整房屋权属登记信息，可通过房产部门核实权属登记信息是否属实，需要特别关注房屋是否存在抵押和查封。

二是要求房屋权利人或代理人提供“代理授权书”，特别留意委托期限和委托权限，以免超越委托期限或权限代理的无权代理行为发生。

三是保存好与代理人的资金和信息往来记录，以备委托书伪造情况下向代理人主张权利。

主审法官 | 陈菊芳

撰稿 | 朱晶晶

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